부동산 취득세 계산 기준
취득세는 부동산을 매매, 증여, 상속하거나 건물을 신축해 소유권을 취득할 때 신고·납부하는 지방세입니다. 같은 5억원 부동산이라도 주택인지 오피스텔인지, 유상취득인지 증여인지, 취득 후 세대가 보유하는 주택 수가 몇 채인지에 따라 세율이 달라집니다. 이 계산기는 입력한 과세표준에 취득세율을 적용하고, 지방교육세와 농어촌특별세를 별도 항목으로 계산합니다. 등기비용, 국민주택채권 매입 할인비용, 법무사 보수와 인지대는 취득세가 아니므로 결과에 포함하지 않습니다.
개인이 주택을 유상취득할 때 일반세율은 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 구간은 가격에 따라 1%에서 3%까지 연속적으로 올라가며 9억원 초과는 3%입니다. 중간 구간은 ‘취득가액 × 2 ÷ 3억원 - 3’으로 세율을 계산합니다. 반면 조정대상지역에서 취득 후 2주택이 되면 8%, 3주택 이상은 12% 중과가 적용될 수 있습니다. 비조정대상지역은 취득 후 3주택 8%, 4주택 이상 12%가 일반적인 중과 구조이고, 법인이 주택을 취득하면 원칙적으로 12%를 적용합니다. 일시적 2주택은 법정 처분기한과 요건을 지켜야 일반세율이 유지됩니다.
부동산 유형과 취득 원인의 차이
주택 외 부동산을 매매로 취득하면 일반적으로 취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%를 더해 4.6% 수준이 됩니다. 오피스텔은 실제 주거용으로 사용할 예정이어도 최초 취득 단계에서는 통상 주택 외 부동산 세율을 적용하지만, 이후 다른 주택을 취득할 때 주택 수에 포함되는지는 취득 시기와 사용 현황에 따라 별도로 판단될 수 있습니다. 농지의 유상취득 기본세율은 3%입니다. 농지 감면이나 자경농민 특례는 복잡한 자격과 사후관리 요건이 있어 이 계산기에 자동 반영하지 않습니다.
일반 증여는 3.5%, 상속은 농지 2.3%와 그 밖의 부동산 2.8%, 신축 같은 원시취득은 2.8%를 기본으로 계산합니다. 다만 조정대상지역의 일정 가액 이상 주택 증여에는 12% 중과가 적용될 수 있고, 1세대 1주택자의 배우자·직계존비속 증여 등 예외 판정이 필요합니다. 그래서 주택 증여 화면은 사용자가 공식 안내로 중과 요건을 확인한 뒤 일반 또는 중과를 직접 고르게 했습니다. 무주택 세대가 상속으로 1주택을 취득하는 특례도 별도 선택으로 제공합니다.
지방교육세와 농어촌특별세
주택 일반 유상취득의 지방교육세율은 취득세율의 10분의 1이며, 8% 또는 12% 중과 때는 0.4%를 적용합니다. 국민주택 규모인 전용면적 85㎡ 이하 주택은 일반적으로 농어촌특별세가 붙지 않지만, 85㎡를 초과하면 일반세율 취득은 0.2%, 8% 중과는 0.6%, 12% 중과는 1.0%를 참고세율로 적용합니다. 면적 기준은 공급면적이 아니라 전용면적입니다. 감면을 받는 경우에는 감면된 취득세와 연동한 지방교육세 조정 또는 감면분에 대한 농어촌특별세 과세 여부가 추가로 달라질 수 있으므로 계산 결과의 감면 후 부가세목은 반드시 신고기관에서 확인해야 합니다.
과세표준을 올바르게 입력하는 방법
유상취득은 계약서의 매매대금만 단순 입력하기보다 실제 취득가격에 법령이 정한 간접비용과 부대비용을 포함한 과세표준을 확인해야 합니다. 증여는 매매사례가액, 감정가액 등 인정시가액이 우선 적용될 수 있고, 상속은 시가표준액 등 별도의 기준이 사용됩니다. 분양권을 거쳐 신축 주택을 취득하거나 토지와 건물을 함께 취득한 경우도 과세표준 안분이 필요할 수 있습니다. 이 계산기는 과세표준 자체를 판정하지 않으므로 위택스 신고 화면, 지방세 납세상담 또는 세무 전문가를 통해 확정한 금액을 입력하는 것이 안전합니다.
생애최초 주택 취득세 감면
현재 시행 중인 지방세특례제한법 기준으로 본인과 배우자가 과거 주택을 소유한 사실이 없고, 취득가액 12억원 이하 주택을 유상취득해 실거주하는 등 요건을 충족하면 일반적으로 취득세를 최대 200만원까지 감면받을 수 있습니다. 일정한 소형 비아파트, 도시형생활주택, 인구감소지역 주택 등 법정 특례 요건을 충족하면 최대 300만원 한도가 적용될 수 있습니다. 취득 후 상시 거주, 임대·매각 제한 등 추징 사유가 있으므로 체크박스처럼 간단히 판단할 수 있는 제도가 아닙니다. 2026년 세제개편안에 포함된 확대 방안 중 아직 법률로 시행되지 않은 내용은 계산식에 반영하지 않았습니다.
조정대상지역 확인
조정대상지역은 취득일을 기준으로 판단해야 합니다. 2026년 9월 검토 시점에는 서울 전 지역과 경기 일부 지역이 지정되어 있지만 고시는 언제든 바뀔 수 있고, 같은 시 안에서도 구 단위 또는 특정 지구만 해당할 수 있습니다. 계산기에 주소 자동 판정을 넣지 않은 이유도 여기에 있습니다. 국가법령정보센터 조정대상지역 지정 고시와 국토교통부 실거래가 공개시스템 규제지역 지도에서 취득일과 정확한 소재지를 확인한 다음 선택하세요.
사용 방법
1. 취득 조건 선택
매매·증여·상속·원시취득과 주택·오피스텔·농지·그 밖의 부동산 중 실제 조건을 선택합니다.
2. 과세표준과 면적 입력
신고에 사용할 과세표준을 원 단위로 입력하고 주택이면 공급면적이 아닌 전용면적을 입력합니다.
3. 중과·감면 확인
주택 수와 규제지역, 법인, 감면 요건을 확인한 뒤 세목별 예상액을 신고기관의 계산과 비교합니다.
구체적인 상황으로 이해하는 활용 예시
다음 세 상황은 도구의 처리 과정과 결과 해석을 설명하기 위한 가상 예시입니다. 입력 조건을 바꾸면 결과도 달라지므로 자신의 조건과 비교해 확인하세요.
1. 5억원 주택에 일반세율을 적용하는 경우
개인 유상취득, 과세표준 500,000,000원, 전용면적 84㎡, 일반세율과 감면 없음으로 가정합니다. 도구의 취득세 1%는 5,000,000원, 지방교육세 0.1%는 500,000원이고 농어촌특별세는 0원으로 합계 5,500,000원입니다. 첫 주택이라고 감면을 자동 확정하는 예시가 아니며 과세표준과 중과·감면 자격을 확인한 뒤 입력해야 합니다.
2. 7억5천만원·전용 100㎡의 일반 취득
중과와 감면이 없는 개인 주택 유상취득으로 가정하면 중간 가격 구간의 취득세율은 2%입니다. 과세표준 750,000,000원에 적용한 취득세는 15,000,000원, 지방교육세는 1,500,000원입니다. 도구의 면적 조건에 따른 농어촌특별세 0.2%인 1,500,000원을 더하면 총 18,000,000원입니다. 공급면적과 전용면적을 바꾸어 입력하지 않도록 확인하세요.
3. 8% 중과 조건을 선택한 5억원 주택
비조정지역에서 취득 후 3주택, 개인 매매, 전용 100㎡, 감면 없음과 중과 제외 예외 없음으로 가정합니다. 취득세 8%는 40,000,000원, 지방교육세 0.4%는 2,000,000원, 농어촌특별세 0.6%는 3,000,000원으로 합계 45,000,000원입니다. 주택 수 제외나 지역 지정은 도구가 자동 조사하지 않으므로 이 조건이 실제 취득 건에 해당하는지 공식 안내로 판단해야 합니다.
공식 기준과 마지막 검토일
계산식은 국가법령정보센터 지방세법 제11조, 지방세법 제13조의2 주택 중과, 지방세특례제한법 제36조의3, 서울시 ETAX 취득세 계산 안내를 기준으로 2026년 9월 16일 검토했습니다. 법령과 고시는 개정될 수 있으므로 실제 취득일에 다시 확인하세요.
주의사항
이 결과는 세무 신고서, 과세관청의 유권해석 또는 세무 자문을 대신하지 않는 일반적인 추정치입니다. 공시가격 1억원 이하 주택, 상속주택, 농어촌주택, 등록임대주택, 주택건설사업자 재고주택처럼 주택 수에서 제외되거나 중과가 배제되는 예외를 모두 자동 판정하지 않습니다. 취득일 이전 계약에 적용되는 경과조치, 법인·개인의 특수관계인 거래, 부담부증여, 공유지분, 신축, 재개발·재건축, 일시적 2주택 처분기한도 별도 검토가 필요합니다. 일반 취득은 통상 취득일부터 60일 이내, 상속은 별도 법정기한 안에 신고·납부해야 하므로 관할 지방자치단체 또는 위택스에서 정확한 기한과 세액을 확인하세요.