부동산 중개보수 계산 기준
부동산 중개보수, 흔히 말하는 복비는 거래금액에 상한요율을 곱해 계산합니다. 여기서 중요한 점은 계산 결과가 정액 청구액이 아니라 받을 수 있는 최대 범위라는 것입니다. 주택의 중개보수는 시·도 조례가 정한 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 정합니다. 같은 거래를 중개한 경우 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 각각에게 적용되는 한도이므로 화면의 결과는 한 명의 중개의뢰인이 부담하는 금액을 뜻합니다. 부가세와 권리관계 확인 등에 든 실비는 중개보수 본액과 구분해 확인해야 합니다.
주택 매매·교환은 거래금액에 따라 0.4~0.7% 상한이 적용되며, 5천만원 미만은 0.6%이면서 25만원 한도, 5천만원 이상 2억원 미만은 0.5%이면서 80만원 한도를 함께 적용합니다. 주택 임대차는 0.3~0.6% 상한을 사용합니다. 5천만원 미만은 0.5%이면서 20만원, 5천만원 이상 1억원 미만은 0.4%이면서 30만원을 넘을 수 없습니다. 계산기는 요율로 나온 금액과 한도액 중 더 낮은 금액을 법정 상한액으로 표시합니다.
지역 선택이 필요한 이유
주택 중개보수는 법령의 위임을 받아 시·도 조례로 정합니다. 현재 17개 시·도의 주택 상한 구간은 2021년 개편표와 같은 체계로 운영되고 있어 계산 결과는 같은 조건에서 동일하지만, 조례의 명칭·시행일·실비 기준과 지원제도는 지역별로 다를 수 있습니다. 또한 중개대상물과 중개사무소가 서로 다른 지역에 있으면 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례를 적용합니다. 그래서 이 계산기의 지역 선택은 집 주소가 아니라 실제 계약을 중개한 사무소의 소재지를 기준으로 합니다. 향후 특정 지역 조례가 바뀌면 지역별 규칙을 따로 적용할 수 있도록 구성했습니다.
주택·오피스텔·상가의 차이
전용면적 85㎡ 이하이면서 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실과 목욕시설을 모두 갖춘 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%가 상한입니다. 이 요건을 하나라도 충족하지 않는 오피스텔과 토지, 상가, 공장, 창고 등 주택 외 부동산은 거래 종류와 관계없이 0.9% 이내에서 협의합니다. 하나의 건축물에 주택과 다른 용도가 섞여 있다면 주택 면적이 전체의 2분의 1 이상일 때 주택 기준을 적용하고, 2분의 1 미만이면 주택 외 기준을 적용합니다. 등기부나 광고상의 명칭만 보고 고르지 말고 건축물대장과 실제 면적을 확인하세요.
월세 거래금액 환산 방법
월세는 보증금만으로 구간을 정하지 않습니다. 먼저 보증금에 월 차임액의 100배를 더합니다. 이 금액이 5천만원 이상이면 그대로 중개보수 거래금액으로 사용합니다. 5천만원 미만이라면 보증금에 월세의 70배를 더한 금액으로 다시 계산합니다. 예를 들어 보증금 500만원, 월세 35만원은 100배 방식으로 4천만원이므로 70배 방식을 적용해 2,950만원이 됩니다. 전세는 전세보증금, 매매는 실제 거래금액을 사용하며 분양권은 거래 당시까지 납입한 금액에 융자금과 프리미엄을 더한 금액을 기준으로 확인합니다.
사용 방법
1. 지역과 물건 선택
중개사무소 소재 지역을 고른 뒤 주택, 법정 요건을 충족한 오피스텔, 그 밖의 부동산 중 맞는 유형을 선택합니다.
2. 거래 조건 입력
매매·교환은 거래금액을, 전세는 보증금을, 월세는 보증금과 한 달 월세를 입력합니다.
3. 협의액 확인
계산된 상한액과 계약한 협의요율의 결과를 비교하고 부가세가 별도인지 사업자등록 상태와 영수증으로 확인합니다.
구체적인 상황으로 이해하는 활용 예시
다음 세 상황은 도구의 처리 과정과 결과 해석을 설명하기 위한 가상 예시입니다. 입력 조건을 바꾸면 결과도 달라지므로 자신의 조건과 비교해 확인하세요.
1. 서울 주택 5억원 매매의 상한 비교
주택 매매, 서울, 거래금액 500,000,000원과 별도 협의요율 없음으로 가정합니다. 서울시 안내의 해당 구간 상한요율 0.4%를 적용하면 2,000,000원입니다. 부가세 10%를 추가하는 조건이면 세액 200,000원, 합계 2,200,000원으로 계산됩니다. 상한액이 의무 지급액이라는 뜻은 아니며 실제 협의와 세금 적용 조건을 확인해야 합니다.
2. 서울 주택 8천만원 전세의 한도액
임대차 거래금액 80,000,000원에 상한요율 0.4%를 곱하면 320,000원입니다. 이 구간의 한도액 300,000원보다 크므로 도구는 상한을 300,000원으로 제한합니다. 부가세를 별도로 더하지 않는 설정에서는 합계도 300,000원입니다. 단순히 요율만 곱하지 않고 구간 한도까지 비교해야 하는 사례입니다.
3. 보증금 1천만원과 월세 30만원
주택 월세의 첫 환산은 10,000,000 + 300,000 × 100 = 40,000,000원입니다. 5천만원 미만이므로 70배 기준으로 다시 계산한 31,000,000원을 적용합니다. 서울 임대차 0.5%와 한도 200,000원을 비교하면 상한은 155,000원입니다. 부가세 별도 추가 없음 조건의 예시이며 월세를 12개월치만 더하는 방식과 다릅니다.
공식 기준과 마지막 검토일
계산식은 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 제20조, 서울특별시 부동산 중개보수 안내, 경기부동산포털 중개보수 요율, 찾기쉬운 생활법령 월세 계산 사례를 교차 확인했습니다. 마지막 검토일은 2026년 9월 16일입니다. 법령과 조례는 바뀔 수 있으므로 계약 체결일의 기준을 다시 확인해야 합니다.
주의사항
이 계산 결과는 법률·세무 자문이나 확정 청구서를 대신하지 않습니다. 상한 이하의 실제 보수는 당사자 협의 사항이고, 중개사무소의 일반과세자·간이과세자 여부, 세금계산서나 현금영수증 발급, 실비 발생 여부에 따라 최종 지급액이 달라질 수 있습니다. 과거 계약에는 계약 당시 요율이 적용될 수 있으며, 중개대상물 분류가 불명확하거나 초과 보수 분쟁이 있다면 관할 시·군·구 부동산중개업 담당부서 또는 공인중개사 관련 상담기관에 계약서와 확인·설명서를 가지고 문의하세요.